Tout savoir sur le dispositif de défiscalisation Loi de Robien

Réduisez vos impôts en investissant dans l'immobilier !
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ATTENTION : A compter du 1er janvier 2010, la loi de Robien n'est plus éligible. La loi de Finances 2010 a abrogé cette disposition fiscale.. La loi de Robien a été remplacée par la loi Scellier. Nous conservons toutefois l'explication de cette loi dans nos pages pour les anciens investisseurs et à titre purement informatif.

Les particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d'habitation principale peuvent prétendre au bénéfice du dispositif de la loi Robien. La loi de Robien recentrée vous permet d'acquérir un bien immobilier neuf à coût réduit grâce aux économies d'impôts accordées par l'Etat. Vous devenez propriétaire d'un bien immobilier qui sera mis en location pendant une période minimum de 9 ans et les loyers et économies d'impôt remboursent la plus grande partie de votre crédit. Seuls les plafonds de loyers sont imposés avec ce dispositif.

Le principe de la défiscalisation en loi de Robien recentrée

Ce sont les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale qui sont principalement intéressés par la défiscalisation grâce à la loi de Robien recentrée. Cette défiscalisation permet d'acquérir un bien immobilier neuf à coût réduit grâce aux économies d'impôts accordées par l'état.

Pour pouvoir bénéficier de la loi de Robien recentrée, il faut :

  • louer le logement nu comme résidence principale du locataire pendant 9 ans ;
  • faire attention aux plafonds de loyers qui sont imposés, (voir plafond de loyer Robien 2009) mais le propriétaire peut louer le bien immobilier sans limite de revenus du locataire.

Déduction d'amortissement en loi de Robien recentrée

La déduction d'amortissement en loi de Robien recentré se réalise sur une période de neuf années. Cette déduction est égale à 6% du prix d'acquisition du logement durant 7 ans, puis à 4% de ce prix lors des 2 ans suivants. Soit 50% d'amortissement cumulé sur 9 ans.

Plafonds mensuels de loyer applicable en loi de Robien recentrée 2009 (source BO des impôts 5 D-1-09)

En 2009, c'est le nombre de m² qui définit les loyers applicables (charges non comprises). Ces plafonds sont réévalués annuellement par l'INSEE : on parle alors d'indice « IRL » (Indice de révision des loyers).

Zone A 21,65 € Paris, petite couronne et 2ème couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français
Zone B1 15,05 € Agglomérations de plus de 250 000 habitants, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, etc.), pourtour de la côte d'Azur, départements d'outre-mer, Corse et îles
Zone B2 12,31 € Agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Ile de France
Zone C 9,02 € Reste du territoire

Les avantages de la Loi de Robien

Les avantages fiscaux de la loi de Robien recentré sont nombreux :

  • Ce dispositif permet d'amortir jusqu'à 50% du montant de l'investissement, grâce à un amortissement de 6% par an pendant 7 ans et 4% par an pendant 2 ans.
  • Le plafond annuel de défiscalisation est de 10 700 € ; le surplus peut être reporté sur les dix années suivantes.
  • Frais de gestion (ex. : primes d'assurances, frais de rémunération des gardes et concierges d'immeuble, etc.), taxe foncière et intérêts d'emprunts peuvent être déduits avec le régime de Robien recentré.

Attention : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif de Robien sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2011, il est égal, tous les ans, à 18 000 € + 6% des revenus nets imposables (après abattements).

Les points à surveiller lors d'une défiscalisation en loi de Robien recentrée

Lors d'une défiscalisation en loi de Robien recentrée, l'amortissement ne peut pas se poursuivre au-delà des 9 premières années. De plus il n'est pas possible de cumuler les avantages du dispositif Robien (classique ou recentrée) avec la réduction d'investissement dans les DOM. Ce type de défiscalisation ne permet pas non plus de bénéficier du régime du « micro-foncier ».

L'évaluation des surfaces à considérer pour le calcul du loyer est importante. La superficie à garder doit s'entendre de la surface habitable de l'appartement, avec la moitié (sans dépasser 8 m²), des surfaces annexes (caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, celliers extérieurs, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas) excepter les garages et les places de stationnement.

  • Exemple : vous louez à Lyon qui se situe en zone B1, un logement neuf d'une surface habitable de 70 m2 avec une cave de 4 m2 et un balcon de 8 m2. La surface de référence est égale à 70 + 12/2 = 76 m2 ; le loyer ne devra donc pas dépasser 1095,75 euros par mois.

Enfin dans le nouveau dispositif de la loi de Robien, le taux d'abattement de déduction forfaitaire durant la période d'amortissement pour charges diverses est désormais de 0% (l'ancien abattement de 6% a été supprimé par la loi de finance 2006, le nouveau dispositif de défiscalisation de Robien recentrée prend désormais en compte les différents frais de gestion).

Les contribuables concernés par cette loi

Les investisseurs concernés par la défiscalisation loi de Robien recentrée sont principalement des personnes physiques, imposables dont les revenus locatifs entre dans la catégorie des revenus fonciers. Le logement neuf peut être au nom des deux époux, au nom de l'un d'entre eux, ou au nom d'une des personnes dépendantes du foyer fiscal. Certaines personnes morales peuvent aussi faire du Robien recentrée : c'est à dire des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés. Les revenus de ces immeubles sont alors imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI ou toutes autres sociétés de personnes).

Les particuliers qui payent au moins 3500€ d'impôts et qui ont un niveau d'imposition de plus de 30% sont directement visés par cette loi de Robien.

Notre avis sur le dispositif de défiscalisation de Robien

Ce dispositif de défiscalisation loi de Robien recentrée est fait pour les personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine financier par l'argent de leurs impôts, par des loyers garantis et sans apport personnel. Il faudra bien sur être vigilant à l'emplacement du bien, à la qualité du gestionnaire de la résidence et bien réfléchir cet investissement dans une logique patrimoniale en rapport avec vos capacités financières.

Loi de Robien recentrée
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