Les régions les plus rentables pour l’immobilier en France

Le marché immobilier français de 2025 confirme une tendance initiée depuis la pandémie : les valeurs immobilières les plus rentables du territoire ne se trouvent plus forcément au sein des grandes villes. Dans les villes moyennes voire de petites tailles, où les prix d’achat sont plus raisonnables et accompagnés d’une demande locative constante, il est bien plus facile d’acquérir un bien immobilier rentable.

Entre les transitions urbaines, un contexte économique appelant à la modération et des dynamiques régionales de plus en plus attractive, voici le classement des zones immobilières les plus rentables de l’Hexagone.

Bas prix d’achat souvent synonymes de rendements élevés 

Les champions de la rentabilité se trouvent le plus souvent dans des régions moins médiatisées. Mulhouse par exemple, dans le Haut-Rhin, domine de nombreux classements avec un rendement locatif brut pouvant atteindre 11%. 

Cela s’explique notamment par un prix au mètre carré assez bas (environ 1 400€/m²), couplé à un bassin d’emploi très dynamique qui assure un flux constant de locataires. Particulièrement chez les jeunes actifs et les frontaliers.

Autre ville régulièrement citée parmi les marchés les plus rentables de France : Saint-Etienne. Le prix au mètre carré moyen y est encore plus bas (1100€), et la forte présence étudiante produit également un marché locatif fluide. 

Comme dit le proverbe « À la Saint-Étienne, chacun trouve la sienne » ! 

De plus, la municipalité peut se vanter d’un renouvellement urbain efficace depuis quelques années, ce qui augmente encore davantage l’attractivité de Saint-Etienne.

Plus loin des frontières de l’est, on pourrait aussi citer Limoges, ou Châlon-en-Champagne, également très rentables ces dernières années, avec des taux dépassant régulièrement 8%.

Les régions affichant la meilleure rentabilité 

D’un point de vue régional, on peut distinguer plusieurs zones françaises très intéressantes :

• Le Grand-Est avec Mulhouse et Châlons-en-Champagne, qui cumule aussi bien accessibilité diversifiée, un bassin d’emploi dynamique et une demande locative en hausse
  
• L’Auvergne-Rhône-Alpes avec Saint-Etienne, où le rapport qualité/prix est probablement le plus intéressant de France pour les investisseurs
  
• La Nouvelle-Aquitaine avec Limoges et Niort, qui séduit par son marché stable et régulier
  
• L’Occitanie, dont la popularité résidentielle est à la hausse ces dernières années , en particulier à Perpignan mais aussi à Montpellier

Dans tous ces territoires, des facteurs similaires se retrouvent : prix d’entrée bas, demande stable ou en hausse et valorisation constante liée à des projets urbains séduisants.

Faut-il toujours éviter les grandes villes ?

Si les grandes villes sont moins rentables qu’autrefois, certaines comme Rennes, Nantes, Toulouse ou Montpellier citée plus haut restent des valeurs sûres pour une valorisation à long terme. Cependant, leur rentabilité brute est généralement plus limitée en raison des prix au mètre carré élevés. 

Notez qu’il est parfois possible de contourner cette limite en se concentrant sur des niches immobilières bien spécifiques telles que la colocation. À Lille par exemple, certains biens de cette ville étudiante dépassent encore 6,5% de rentabilité grâce aux fortes communautés étudiantes qui se renouvellent chaque année.

En général, on conseillera donc plutôt aux investisseurs de miser sur des villes moyennes. Si celles-ci affichent également un bon taux d’emploi et sont facilement accessibles par TGV, comme par exemple Le Mans, les investisseurs peuvent viser des rendements bruts supérieurs à 8%. 

Maël Bernier explique d’ailleurs le retournement spectaculaire du marché mancelle ainsi : « les prix d’achat ont baissé tandis que les loyers ont monté, ce qui monte la rentabilité ». 

Double bonus !

L’impact de la digitalisation du marché immobilier

Le numérique n’influence pas uniquement notre manière de consommer du divertissement ou de se faire livrer des biens de consommation courante. Il transforme également la façon dont s’acquiert les biens immobiliers aux XXIème siècle.

En quelques années, une multitude de service en ligne sont devenus indispensables pour les propriétaires comme pour les locataires : outils de simulation, plateforme de gestion locative, comparateurs d’offres, agrégateurs de données… Tous sont désormais presque aussi démocratisés que les réseaux sociaux ou nos applications de livraisons. 

Désormais, ils constituent presque un passage obligatoire pour quiconque cherche des données immobilières précises comme les bases notariales, des historiques de transactions ou d’autres données socio-économiques pertinentes liées à l’immobilier. 

Les comparateurs spécialisés notamment sont de plus en plus utilisés, et ont toujours le même objectif quel que soit le marché : offrir un panorama objectif avant la prise de décision. 

Pour certains investisseurs passionnés, cela constitue même une partie du plaisir de la recherche d’un bien intéressant. 

Selon l’expert Lewis Constable, il s’agit d’une « forme de “gamification“, une quête de la meilleure affaire qui s’est étendue à bien d’autres secteurs». 

Qu’il s’agisse de trouver le meilleur site de jeux à cashout rapide ou du meilleur bien immobilier d’une région donnée, la méthode reste en effet la même : évaluations des critères primordiaux, tests comparatifs et enfin classement final pour trouver la perle rare la plus rentable.

Conclusion 

En cette fin d’année 2025, il est désormais possible de confirmer un constat bien établi depuis quelques années : la rentabilité immobilière maximale ne se trouve plus au sein des métropoles. L’investisseur averti, à condition d’effectuer des recherches méticuleuses et rigoureuses, devra plutôt chercher du côté des villes moyennes et secondaires pour faire grimper les revenus bruts.