Quels sont les différents types de baux ?

Le bail est un contrat de location conclu entre un bailleur (propriétaire) et un preneur (locataire). Nous allons dans cet article décrypter les différents types de baux qui régissent la location immobilière.

• Le bail du 6 Juillet 1989, qui régit la location d’un logement principal. En droit, c’est un acte d’administration.
• Le bail commercial, qui régit la location à usage commercial, industriel ou artisanal. C’est un acte de disposition.
• Le bail professionnel, qui régit la location de locaux pour les professions libérales et indépendantes. C’est un acte d’administration
• Le bail du Code Civil, qui régit toutes les autres locations (parking, cave, logement de fonction, etc.)

Dans cet article, nous verrons tout d’abord la formation des baux, puis leur exécution avant d’appréhender leur extinction.

La formation du bail civil, commercial, professionnel et de 1989

Les conditions de fond

La capacité des parties

Pour signer un bail, que ce soit côté bailleur ou côté preneur, il faut être un majeur capable. En cas de tutelle, le tuteur signe le bail. En cas de curatelle, le curateur n’est pas tenu d’assister le preneur pour les baux civils, 1989 et professionnels, puisque ce sont des actes d’administration. Pour un bail commercial, acte de disposition, le curateur doit être présent. En cas de sauvegarde de justice, le sauvegardé signe seul tout type de baux, mais peut les faire annuler sous réserve de pouvoir prouver son trouble mental au moment de la signature. Un mineur non émancipé doit être représenté. Le mineur émancipé est considéré comme un majeur capable.

Les personnes mariées

Quel que soit le régime du mariage, il faut l’accord des deux conjoints si le bien est à usage familial, quand bien même il appartient à un seul des époux. Si le bien est propre et qu’il n’est pas à usage familial, seul le propriétaire bailleur signe.

Indivision – Usufruit

Pour un bail 1989, civil ou professionnel, il faut l’accord des 2/3 de l’indivision. Un usufruitier peut le signer seul. Pour un bail commercial, il faut réunir l’unanimité de l’indivision, et l’usufruitier doit signer le bail en compagnie du nu propriétaire.

Consentement, cause et objet du contrat

Le consentement (accord sur la chose et le prix) doit être éclairé (en pleine connaissance de cause) et réel. L’objet doit être déterminé ou déterminable, et la cause (raison de l’engagement) licite.

Les conditions de forme

Preuve du contrat de bail

Le bail de 1989 doit être écrit. S’il est oral, il est régularisable devant un tribunal. Le bail civil et le bail commercial peuvent être oraux. Le bail professionnel doit lui être impérativement écrit.

Preuve de la condition du contrat

Les conditions sont les clauses du bail. Si l’enjeu du bail (loyer x nombre de mois prévus) dépasse 1 500 €, il faut obligatoirement un écrit, à moins d’impossibilité morale (ex. entre alliés) ou matérielle (ex. incendie).

L’exécution du bail civil, commercial, professionnel et de 1989

Les locaux concernés

Le Bail de 1989 concerne l’habitation principale, mixte habitation et professionnel et accessoires du principal (cave, parking, etc.). Le bail commercial concerne les locaux dédiés à l’artisanat, au commerce et à l’industrie. Le bail professionnel concerne les professions indépendantes, et le bail civil concerne tous les autres cas (ex. logement secondaire, meublé, etc.).

Les obligations du bailleur

Il existe quatre obligations, communes à tous les différents types de baux.

La délivrance

Les locaux doivent être conforme à ce qui est indiqué sur le bail. La notion de décence ne s’applique qu’à l’habitation, donc systématiquement au bail de 1989, au bail civil s’il concerne une habitation, et aux baux commerciaux et professionnel s’ils sont mixte avec de l’habitation.

L’entretien

Pour tous les différents types de baux, le bailleur doit effectuer les grosses réparations. Pour le bail 1989, la loi est secondé par la jurisprudence afin de tenter de faire une liste exhaustive. L’article de Se Loger aide à y voir plus clair. C’est une obligation d’ordre public. Pour les baux civils, professionnels et commerciaux, aucune loi n’énumère les grosses réparations. Puisque ces baux sont supplétifs (pas d’ordre public), des clauses du bail peuvent déterminer quelle partie prend en charge certains travaux. Depuis 2013, la jurisprudence tend à confirmer que le bailleur doit énumérer les grosses réparations dans les clauses du bail.

La jouissance

Le bailleur doit assurer une jouissance paisible des lieux. Cela concerne également la non concurrence du bailleur pour les baux commerciaux. Pour les quatre baux, le bailleur est responsable de ses faits personnels et des personnes dont il répond (famille, autres locataires, etc.) Pour le bail de 1989, cette obligation de jouissance est d’ordre public, pour les trois autre, c’est supplétif.

La garantie des vices

Le vice est un défaut qui empêche l’usage normal du bien. Pour le bail de 1989, c’est une obligation d’ordre public, puisque c’est en lien direct avec la notion de décence. Pour les trois autres baux, c’est supplétif. La jurisprudence, depuis 2013, affirme que le bailleur est responsable des vices liés à la vétusté pour les baux commerciaux.

Usage des lieux loués

Il existe cinq obligations, communes à tous les différents types de baux.

La destination

Le non respect de la destination peut entraîner la résiliation du bail. Pour le bail de 1989, cette résiliation interviendra au terme du contrat. Pour les trois autres baux, la résiliation peut intervenir à tout moment.

La jouissance paisible

Le preneur doit avoir un comportement de bon père de famille.

Le Loyer

Pour le bail de 1989, la loi Duflot est en train de toucher au texte. à l’heure actuelle, il est libre. Pour tous les autres baux, le loyer est libre.

Cessions et sous-location

Le bail de 1989 interdit toute cession ou sous-location, sauf accord du bailleur. Les baux civils et professionnels laissent une liberté totale en la matière. Pour le bail commercial, il y a droit de cession si cette cession concerne le bail ET le fond de commerce. La sous-location est prohibée, sauf clause contraire.

Réparation et assurance

Pour tous les baux, les menues réparations sont à la charge du locataire. L’assurance est une obligation pour le bail de 1989, et un choix pour les trois autres baux.

L’extinction des différents types de baux

Les causes d’extinction

Causes normales

Le bail s’éteint lorsque l’on atteint la durée d’extinction. Néanmoins, tous les baux sont reconductibles. Sauf congé, le bail se poursuit. Le congé pour le bail de 1989 doit concerner la reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif sérieux (ex. problème de paiement de loyers). Pour les trois autres baux, le congé est libre. Nuance pour le bail commercial : le motif doit être précisé, et le bailleur doit verser au preneur une indemnité d’éviction, sauf s’il y a eu faute.

Causes anormales

Ce sont les ruptures anticipées par une clause résolutoire, commune aux quatre baux. Pour le bail de 1989, la clause résolutoire ne doit concerner que le non paiement des loyer et le défaut d’assurance. Les clauses résolutoires des trois autres baux sont libres.

Les effets d’extinction

La libération des locaux

Le locataire doit partir. Pour expulser un locataire, il faut suivre la procédure :
Jugement -> Commandement de quitter les lieux -> 2 mois de délai ->recourt à l’huissier pour expulsion -> requérir la force publique. Cette procédure est suspendue pendant les trêves hivernales. Important, la trêve hivernale ne concerne que le bail de 1989.