Plus-value immobilière : calcul et impôts

Imposition

La plus-value immobilière est une notion assez simple. Il s’agit du delta positif entre le prix d’achat et le prix de vente. Mais ce montant ne suffit pas à déterminer la plus-value retenue du point de vue du fisc.

En effet, la durée de détention du bien immobilier impacte directement ce montant. Plus le temps passe, plus cela est favorable aux particuliers et défavorable à l’État. Cela reste néanmoins relatif, car cette mesure permet en réalité de prendre en compte l’inflation, et de ne pas imposer une plus-value fictive : un bien acheté 200 000 Euros en 2006 et revendu 224 500 Euros en 2012 n’a en réalité pris AUCUNE VALEUR, puisque l’inflation sur la période correspondante a été de 12,6%. L’État prélève donc ici un impôt discutable, car considéré comme créateur de richesse, alors qu’en réalité, le bien immobilier n’aura fait que combattre l’inflation.

Dans le calcul de la plus-value immobilière, les frais connexes liés à l’achat et à l’amélioration sont pris en compte. Ainsi, les frais de notaire, les frais d’agence, les intérêts de l’emprunt, les travaux réalisés par des professionnels, etc. viennent s’ajouter au prix d’achat net, et diminuent d’autant la plus-value éventuelle.

Plus la durée de détention du bien augmente, plus l’imposition sur la plus-value sera réduite. Le calcul de la plus-value immobilière s’effectue ainsi :

• De 0 à 6 ans de détention : 0% d’abattement
• De 6 à 17 ans de détention : 2% d’abattement chaque année, à partir de la 6ème = 24% d’abattement de 0 à 17 ans de détention
• De 18 à 24 ans de détention : 4% d’abattement chaque année, à partir de la 18ème = 52% d’abattement de 0 à 24 ans de détention
• De 24 à 29 ans de détention : 8% d’abattement chaque année, à partir de la 24ème = 100% d’abattement de 0 à 29 ans de détention

Conclusion : L’abattement intégral est obtenu au bout de 30 ans de détention du bien.

Le taux d’imposition de la plus-value est constitué de deux prélèvements distincts. L’État prend 19% au titre de la plus-value proprement dite, auquel il faut ajouter les contributions sociales, décomposées comme suit: CSG : 8,2 %, CRDS : 0,5%, Prélèvement social : 4,5%, Contribution additionnelle : 0,3%, et le prélèvement de solidarité : 2%. La somme de ces contributions sociales s’élève à 15,5%, qui ajoutée au 19% sur la plus-value donnent un total de 34,50%.

Exemple 1 :

Logement acheté 100 000 Euros, revendu 150 000 Euros l’année suivante :

• Plus-Value : 150 000 – 100 000 = 50 000 Euros
• 50 000 x 34,50 % = 17 250 Euros fiscalisés à régler à l’Etat

Exemple 2 :

Logement acheté 100 000 Euros, revendu 150 000 Euros huit ans plus tard :

• Plus-Value : 150 000 – 100 000 = 50 000 Euros
• 50 000 x 34,50 % = 17 250 Euros fiscalisés avant abattement
• 17 250 Euros x 6 % = 1 035 Euros d’abattement, soit 16 215 Euros à reverser à l’Etat

Depuis 2013, une majoration progressive s’ajoute au 34,50 % lorsque l’on dépasse les 50 000 Euros de plus-value. Cette surtaxe va de 2% (à partir de 50 001 Euros) jusqu’à 6% (au delà de 260 000 Euros) sauf s’il s’agit d’un terrain à bâtir. Une plus-value immobilière de 260 001 Euros sera ainsi imposée à 40,5% (19% sur la plus-value + 15,5% de contributions sociales + 6% de surtaxe).
Il convient de préciser que la fiscalité appliquée à la plus-value immobilière fluctue en fonction de la santé économique de la France, du gouvernement en place et de sa vision vis à vis du marché de l’immobilier. Ces chiffres ne sont donc valables que jusqu’à la prochaine modification du régime d’imposition des plus-value. La rétroactivité n’est pas systématique.
Lorsqu’il s’agit d’une cession à titre onéreux, c’est-à-dire ni une donation ni une succession, la plus-value s’applique. Quant aux SCI, la plus-value s’applique selon leur régime fiscal : impôt sur le revenu ou impôt sur société. Enfin, il faut distinguer plus-value privée de plus-value professionnelle, dont la fiscalité est différente.

Exonération : dans quels cas est-on exonéré d'impôts si on réalise une plus-value immobilière?

Il existe de nombreux cas qui conduisent à une exonération de cette taxe. Elle concerne les logements mais pas les locaux commerciaux ni les terrains (sauf conditions, voir plus bas). La plus fréquente est la vente de sa résidence principale. Elle est encore considérée comme telle aux yeux de la loi pendant un an après le déménagement du propriétaire s’il ne l’a pas louée pendant ce temps. En ce qui concerne la résidence secondaire, elle n’est exonérée de l’imposition de la plus-value immobilière seulement si sa vente a pour but d’acheter ou de faire construire une résidence principale dans un délai de 2 ans.

L’imposition de la plus-value ne s’applique pas non plus quand le propriétaire a le bien en sa possession depuis plus de 30 ans, s’il est handicapé ou s’il vend son logement pour aller en maison de retraite. Pour les deux derniers cas, le propriétaire ne doit pas être soumis à l’impôt sur la fortune pour bénéficier de l’exonération.

En ce qui concerne un terrain à bâtir, il est exonéré après 22 ans et son propriétaire ne subit plus de prélèvements sociaux après 30 ans. Par ailleurs, un abattement supplémentaire de 30 % est appliqué si la promesse de vente est signée avant le 31 décembre 2015. Vous serez également exonéré si vous vendez votre bien immobilier à un organisme en charge de logements sociaux. Enfin, si le montant de la vente ne dépasse pas les 15 000 euros, l’exonération de la plus-value immobilière s’applique également.