Le marché du crédit immobilier, à quoi s’attendre pour 2020 ?
„L’investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d’un individu.” Robert KIYOSAKI
En ce début d’année, les taux de prêt immobilier continuent à maintenir leur tendance baissière ; ils atteignent même un taux historiquement bas. Le taux moyen constaté pour un prêt est de 1,28%. Des taux qui varient naturellement selon différents critères, qui peuvent être susceptibles de considérablement influer sur leur montant. Il convient donc de prendre en compte tous les éléments nécessaires pour avoir une visibilité claire sur les coûts, et pour maîtriser au mieux votre acte d’achat.
Un début d’année à tendance stable
Première chose à savoir : l'organisme auprès duquel j'ai souscrit seul une mutuelle ne peut pas résilier mon contrat seul au motif que je pars à la retraite.
En ce début d’année, le marché du crédit immobilier présente une structure assez hétérogène ; si certains établissements maintiennent la tendance baissière constatée depuis quelques années, d’autres enclenchent une tendance de taux en très légère hausse.
En moyenne, tous établissements confondus, la tendance est plutôt à la stabilité par rapport à la fin de l’année dernière.
On estime actuellement la tendance moyenne du taux à 1,1% pour un emprunt sur quinze ans, à 1,25 pour un emprunt sur vingt ans, et à 1,5% pour un emprunt sur vingt-cinq ans.
Pourquoi ce déséquilibre d’un établissement à l’autre, pouvant même varier du simple au double ? La réponse est simple : le crédit immobilier est un produit relativement peu rentable pour les établissements de crédit, usuellement considéré comme un produit d’appel : l’adhérent à un taux de crédit particulièrement bas aura tendance à investir en parallèle dans des services bancaires intéressants pour les banques.
Face à cette disparité de plus en plus nette entre les différents établissements de crédit, faire appel à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer une solution efficace ; en effet, un professionnel du secteur peut orienter les dossiers vers un établissement clairement identifié, qui proposera des taux adaptés spécifiquement aux besoins de l’emprunteur.
Des taux directeurs qui restent bas
Les OAT (Obligations Assimilables au Trésor) sont un excellent indicateur de la tendance. En effet, ces emprunts émis auprès des banques par l’Etat influent directement sur la marge de manœuvre des établissements de crédit : un OAT particulièrement élevé implique des taux de crédit nécessairement conséquents.
A savoir :
les particuliers, considérés comme des profils plus « à risque » que l’Etat, se voient appliquer une surprime par leur établissement. Or l’OAT qui était aux alentours de 4,5% en 2004 est maintenant inférieur à 1 !
Cette dégringolade des taux directeurs est donc un indicateur essentiel, qui pourrait pousser sans hésitation à l’acte d’achat.<:p>
En 2020, une tendance qui reste basse
Les taux d’emprunt des établissements bancaires continuent donc à subir une tendance très intéressante pour les emprunteurs, boostés notamment par les taux de refinancement très bas de la Banque Centrale Européenne.
On peut donc prévoir une année 2020 au beau fixe en ce qui concerne le montant des taux de crédit immobilier. Pour autant, la tendance actuelle (un véritable record) peut difficilement être plus intéressante. Tout indique donc que dans les prochaines années les taux de crédit vont être amenés à subir une légère tendance haussière. On constate d’ores et déjà, au sein de certains établissements bancaires, une hausse comprise autour de 0,05%.
Les taux de 0,75% sur 25 ans que certains emprunteurs ont réussi à négocier en 2019 ne devraient plus être à l’ordre du jour.
Il est donc fortement conseillé de baser votre emprunt sur une base à taux fixe et non à taux variable. Le choix d’un taux variable peut sembler plus intéressant au premier abord, mais en cas de tendance haussière il peut se retourner contre vous.
Un encadrement légal plus strict
Le HCSF (Haut Conseil à la Sécurité Financière) a apporté son verdict en décembre 2019 : pour éviter aux établissements de crédit de subir trop frontalement la baisse des taux immobiliers, des mesures d’encadrement strictes ont été prises.
Objectif annoncé, rendre les emprunts conséquents plus compliqués.
Les établissements sont fortement incités à
- Limiter le taux d’effort à l’octroi maximal de 33% du revenu net de l’emprunteur
- Limiter les durées de crédit à 25 ans
- Eviter de dépasser ces deux limites au-delà de 15% de leur production
En cas de non-respect de ces règles, la HCSF est en droit d’imposer des sanctions telles qu’une demande de davantage de capital aux établissements bancaires.
Cette mesure pour le moins contestée a pour but de sécuriser les emprunts et de ne pas placer les établissements financiers dans des situations dangereuses.
Pour l’emprunteur, elle signifie naturellement que les demandes d’emprunt risquent de considérablement se compliquer ; les négociations devraient se durcir pour obtenir des mensualités au-delà de 33%.
Connaître le TAEG
On a souvent tendance à se baser exclusivement sur le taux d’intérêt de crédit (dit aussi taux nominal) pour sélectionner son établissement de crédit immobilier.
Or, cet indicateur n’est pas le seul qui doit être pris en compte.
Ainsi, le taux d’assurance emprunteur est également une donnée fondamentale. Vous êtes tenus de souscrire à une assurance, qui garantira à votre établissement de crédit que vous allez pouvoir rembourser vos mensualités, y compris en cas de changement de situation. Cette assurance a un coût qui peut être lui aussi très variable d’un établissement à l’autre. En période de taux de crédit particulièrement bas, l’assurance emprunteur est pour les établissements une façon de réaliser une marge intéressante ; ce critère ne doit donc pas être pris à la légère car il peut peser au bout du compte très lourd dans votre budget d’emprunt. Sachez que depuis la Loi Lagarde, il est légalement possible de souscrire à un crédit au sein d’un établissement, et à une assurance emprunteur au sein d’un autre.
Les frais de dossier et de gestion de compte peuvent également se révéler particulièrement élevés au sein de certains établissements.
Tous ces indicateurs réunis représentent le TAEG, taux annuel effectif global.
C’est bien sur cette base qu’il convient d’orienter ses calculs de façon à faire le choix adapté.
