Calculs pour les tantièmes de copropriété
„Le propriétaire a une maison et le locataire en a mille.”
Pas de mise en copropriété sans calcul des tantièmes. S'il paraît de prime abord complexe, l'exercice permet au diagnostiqueur de proposer une prestation supplémentaire, mais constitue aussi une porte d'entrée dans les copropriétés.
Lors de la mise en copropriété, le syndic d'un immeuble a la responsabilité de faire réaliser le calcul des tantièmes par un professionnel, prestation qui relève de l'état descriptif des divisions (EDD) prévu par la loi "dite de copropriété" du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire dispose alors d'un lot constitué d'une partie privative, et d'une quote-part de parties communes, appelée tantièmes de copropriété, qu'il faut définir. Ils fixent notamment le nombre de voix de chaque copropriétaire lors de votes en assemblée générale, pour le lancement de travaux sur les parties communes.
En amont, il est donc nécessaire d'analyser la copropriété.
Nous partons toujours de l'analyse de l'immeuble et de ses caractéristiques
la phase d'expertise afin de comprendre l'immeuble est essentielle
Pour une mise en copropriété, on part d'un état existant, des plans relevés et de la définition des lots. Pour la mise en copropriété d'un immeuble en VEFA, nous partons des plans d'un architecte
Critère de pondération pour le calcul
Ne pas confondre tantièmes de copropriétés et tantièmes de charges
Les tantièmes de charges permettent d'établir la part des montants des charges dont doit s'acquitter chaque copropriétaire. L'article 10 de la loi de 1965 définit deux catégories de charges. Les charges d'entretien et de conservation des parties communes, calculées selon la valeur relative des lots, et les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, calculées en fonction de l'utilité apportée à chaque lot. C'est le cas notamment des ascenseurs, dont l'utilité est fixée selon les étages des lots.
Le calcul est ensuite la partie chiffrée de toute l'analyse en amont des différents éléments des parties communes.
C'est donc une prestation essentiellement technique
Ce sont soit des coefficients de nature (nature du lot, critère d'utilité, étage du lot, hauteur sous plafond...), soit des coefficients appliqués à l'environnement (ensoleillement, vue, exposition au bruit...)
La règlementation ne définit pas les critères de pondération (l'article 5 de la loi de 1965 mentionne la situation des lots). Ils sont plus ou moins facilement identifiables, mais essentiels pour définir au plus juste la quote-part de parties communes. Il est nécessaire de choisir les plus pertinents, sans forcément les multiplier.
L'ordre des géomètres-experts a défini des barèmes et des fourchettes de coefficients auxquels doivent se référer les membres pour une certaine homogénéité. Cependant, le choix des critères appartient entièrement au rédacteur du calcul
En termes d'outils pour mener à bien les calculs, ils existent des logiciels.
Mais ce sont bien souvent des méthodes internes qui sont privilégiées tels qu'un bon vieux tableur, plus simple et plus personnalisable
Au final, la répartition des tantièmes est indiquée dans l'état descriptif de division, qui identifie les lots et fixe les quotes-parts. Ce document est annexé au règlement de la copropriété. Il est possible d'intervenir par la suite pour modifier la répartition des tantièmes. L'assemblée générale (AG) de la copropriété doit alors se prononcer à l'unanimité, dans le cadre de la modification des lieux (travaux, changement d'usage d'une partie privative, vente d'une partie commune...), ou lors de l'ajout d'un équipement (ascenseur...).
Les conséquences d'un mauvais calcul de tantièmes ou millièmes
Le calcul des tantièmes influe sur la future gestion de la copropriété, il faut donc être suffisamment précis pour ne pas créer de contentieux entre les propriétaires, et entre des derniers et le syndic. Le professionnel doit pouvoir expliquer ses conclusions, sans noyer ses clients sous les détails.
Les mauvais calculs ne sont pas sans conséquences. D'autant qu'un copropriétaire s'estimant lésé peut contester le calcul de la répartition des tantièmes ou millièmes auprès du tribunal de grande instance, dans un délai de cinq ans après publication du règlement de copropriété. Il est possible de rencontrer deux types de "mauvais" calculs. Premièrement, un calcul qui serait correct, mais avec une répartition de charge incorrecte, dans le cas par exemple d'une copropriété composée de deux bâtiments. Si les charges d'entretien sont générales, le propriétaire d'un bâtiment B devra participer aux charges de réfection d'un bâtiment A pour lequel il n'a pas d'utilité. Deuxième cas : si les tantièmes de copropriété et les tantièmes de charges sont calculés selon la valeur relative, ils sont en règle générale identiques. La copropriété peut décider de modifier les tantièmes de charges, mais pas les tantièmes de copropriété qui sont intangibles et nécessitent l'accord unanime de l'AG pour être soumis à modification.
La divergence engendrée implique que les votes des co-propriétaires (nombre de voix à l'AG selon leur tantièmes de copropriété), ne sont pas proportionnels aux charges qu'ils vont payer sur les travaux (tantièmes de charges).
Intervenir sur des copropriétés anciennces
Dans le cadre de modifications des lots, ou pour remettre à jour les calculs, le professionnel qui intervient sur la copropriété doit repartir de la méthode de calcul appliquée au préalable. La loi SRU a introduit l'obligation d'indiquer notamment les types de surfaces considérées et les pondérations appliquées, dans tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002.
Cependant, pour les règlements antérieurs à cette obligation, nous devons retrouver les éléments de calculs, et parfois mesurer de nouveau les surfaces
Les copropriétés antérieures à la loi de 1965 disposent de règlements de copropriété tout à fait différents, qui n'intègrent pas la notion de valeur relative, mais présentent plutôt une division sommaire
Le calcul de millièmes ou tantièmes, à la portée du diagnostiqueur immobilier?
Si le calcul des tantièmes est bien souvent attribué aux géomètres et aux notaires, il n'est pas inaccessible aux diagnostiqueurs. L'activité n'est pas réglementée. Tout le monde peut se lancer dans les calculs de tantièmes, sous réserve, bien sûr, de se former. Témoignage de deux professionnels du diagnostic en PACA.Thierry Lamy, diagnostiqueur dans le Var
Le calcul des tantièmes peut s'inscrire dans une offre global
Cela nous permet de mettre en place une prestation de diagnostics globale. Dans le cadre d'une maison mise en vente à la découpe, il est nécessaire de réaliser les différents diagnostics immobiliers vente, et le diagnostic technique global (DTG) pour la mise en copropriété. L'objectif est donc d'avoir un prestataire unique. J'ai suivi une formation de deux jours, qui m'a permis de prendre connaissance de la méthode de calcul des tantièmes, car c'est une prestation bien différente des autres diagnostics que nous proposons. En effet, il faut appréhender la future vie de la copropriété, et penser à toutes les charges afférentes. Nous proposons le calcul des tantièmes et l'élaboration de l'état descriptif de division (qui détaille la constitution de chaque lot présent dans la future copropriété), car les deux prestations sont liées. L'état descriptif de division est plus complet, car il intègre également des plans. Cela fait appel à d'autres compétences, d'autant qu'il faut être précis dans les relevés, car ils servent de base au calcul des tantièmes.
Gérard Citruc, diagnostiqueur immobilier dans les Bouches-du-Rhône
Des coûts moindres pour les copropriétés
Lorsque j'ai développé ma société, j'effectuais des mesurages. J'ai donc décidé d'approfondir cet aspect, et de proposer cette prestation en supplément. L'avantage du diagnostiqueur immobilier, par rapport à un géomètre-expert, c'est que la prestation est facturée jusqu'à trois fois moins chère. Et pour les copropriétés, le diagnostiqueur peut intervenir sur la division des lots et le calcul des tantièmes, mais il peut aussi proposer un pack complet lors de la vente d'un bien en copropriété. Cela réduit les coûts, mais surtout cela rentabilise le temps dédié à ces prestations par les clients.
1 Comment
Bonjour,
Je suis copropriétaire d’un immeuble de 5 appartements. Il y a quelques années, 2 ,copropriétaires ont édifié dans leur appartement, une mezzanine, qui prend ancrage dans les murs porteurs de l’immeuble. Et tout cela sans demander l’autorisation à la copropriété;
Ils ont par ce fait agrandit leur surface habitable. est-il possible de ce fait de faire un recalcul des millièmes? Si oui, où dois-je m’adresser pour la suite à donnée.
Bien cordialement dans l’attente de vous lire.
Hubert RUICHARD.