Comment fonctionne une copropriété ?

Par définition, une copropriété est un immeuble réparti en plusieurs lots. Ces lots peuvent être des appartements, des bureaux ou encore des commerces. Dans le cadre d’une copropriété, la propriété de l’immeuble est de ce fait répartie entre plusieurs personnes. Concrètement, si vous achetez un appartement, vous, ainsi que les propriétaires des autres appartements, êtes copropriétaires. Le statut de copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965. Une copropriété est en effet soumise à des règles de fonctionnement, des droits et des obligations qui s’imposent à tous les propriétaires de l’immeuble. Ces règles sont mises en place afin que les copropriétaires vivent ensemble harmonieusement. Dans cet article, voyons en détail le fonctionnement d’une copropriété.

Qui sont les acteurs en charge de la gestion d’une copropriété ?

Pour veiller au bon fonctionnement de la copropriété, trois acteurs principaux doivent collaborer : le syndic de copropriété, le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical.

Le syndic de copropriété

Dès la naissance d’une copropriété, la loi impose que celle-ci soit gérée par un syndic élu. Le rôle de ce dernier est d’assurer l’entretien de la copropriété ainsi que la conservation du bâti. Naturellement, chaque copropriétaire fait donc partie du syndicat.

Le syndic élu, quant à lui, s’appuie sur divers organes en charge de décider, d’exécuter et de contrôler l’ensemble des actions réalisées au sein de la copropriété. Le syndic de copropriété est élu par l’assemblée générale des copropriétaires. Le plus souvent, pour gérer une copropriété importante, on fait appel à un syndic de copropriété professionnel. Lorsqu’il s’agit d’une petite copropriété, la mission de syndic est parfois confiée à l’un des copropriétaires.

Concrètement, le syndic administre l’immeuble et applique les décisions votées en AG. Par ailleurs, il se charge de toutes les questions d’ordre technique, comme :

• la signature des contrats de fourniture,
• la mise en œuvre des procédures judiciaires,
• la commande, le suivi et la réception des travaux.

Bien entendu, le syndic de copropriété ne décide rien tout seul. Il exécute les décisions votées en AG. Il doit d’ailleurs convoquer l’AG au moins une fois par an pour voter le budget prévisionnel et prendre des décisions affectant l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Tous les copropriétaires font donc obligatoirement partie du syndicat. Il doit cependant comprendre une personnalité juridique apte à agir en justice. Le syndicat des copropriétaires est également l’organe de consultation et d’assistance au sein de la copropriété.

Au moins une fois par an, le syndicat des copropriétaires se réunit dans le cadre d’une assemblée générale annuelle. C’est au cours de l’AG que les décisions concernant la bonne administration de l’immeuble sont prises. Par exemple, il revient à l’AG de voter :

• le budget prévisionnel pour l’année à venir,
• les travaux à entreprendre au sein de l’immeuble,
• l’approbation des comptes annuels,
• la souscription ou la résiliation des contrats fournisseurs,
• une éventuelle modification du règlement de copropriété,
• l’élection du syndic,
• l’élection des membres du conseil syndical.

Le conseil syndical

Comme le syndic, le conseil syndical est élu durant l’AG par le syndicat des copropriétaires pour une durée comprise entre 1 et 3 ans. Le conseil syndical est composé de copropriétaires dont le nombre est fixé par le règlement. Cet organe constitue le lien entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Plus clairement, le conseil syndical assure une communication plus fluide.

Pour ce qui est de son rôle et de ses missions, le conseil syndical est un organe d’assistance et de contrôle du travail du syndic (principalement dans la gestion des comptes). Il est également possible de le solliciter dans un but consultatif, c’est-à-dire pour des questions concernant la copropriété.

Le conseil syndical élit en son sein un président appelé le président-syndic. Au sein d’un syndic coopératif, il revient au conseil syndical de gérer l’immeuble sans intermédiaire. Les membres se répartissent alors les tâches suivant leurs disponibilités et leurs affinités.

Copropriété et frais de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble

Au titre de propriétaire d’un lot dans la copropriété, les frais liés à l’achat et à l’entretien de votre logement sont à votre charge. En tant que copropriétaire, vous avez aussi l’obligation de participer aux frais de fonctionnement et d’entretien de la copropriété. À ceux-là s’ajoutent les règles de vie pratique et les règles de gestion que vous êtes tenu de respecter.

Les devoirs des copropriétaires

Vous devez payer les charges qui permettent à la copropriété de fonctionner correctement. Parmi les charges à payer figurent :

• les charges générales : elles couvrent l’entretien et l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic, assurance, ménage, éclairage des parties communes…),
• les charges spéciales : elles sont liées aux éléments d’équipements et aux services collectifs (frais de maintenance de l’ascenseur, frais de maintenance de l’antenne collective, etc.),
• les dépenses exceptionnelles : des appels exceptionnels peuvent avoir lieu. Cela concerne par exemple la réalisation de gros travaux (remplacement de la chaudière, ravalement…).

Payer vos charges est une obligation. Autrement dit, si vous ne les payez pas, vous risquez des pénalités financières. Dans le pire des cas, votre logement en copropriété risque d’être saisi.

Les règles de vie pratique

Des règles de vie pratique régissent un immeuble en copropriété. Elles concernent notamment les conditions d’utilisation des parties privatives et des parties communes dans l’immeuble.

Les parties privatives sont les parties du bâtiment réservées à votre usage exclusif. En font partie votre logement, votre cave, votre balcon ou votre jardin. Les conditions d’utilisation des parties privatives impliquent par exemple l’interdiction d’accrocher du linge aux fenêtres ou sur les balcons.

Les parties communes sont les parties du bâtiment et du terrain auxquelles ont accès tous les copropriétaires. Cela inclut :

• les couloirs,
• le hall d’entrée,
• le palier,
• la toiture,
• les murs porteurs,
• le local poubelle.

Il par exemple généralement interdit d’encombrer les parties communes ou de jeter des encombrants dans le local poubelle.

Les droits des copropriétaires

Au titre de copropriétaire, vous avez le droit de :

• faire partie du syndicat des copropriétaires,
• compter parmi l’assemblée générale durant laquelle vous pouvez voter librement pour les différentes résolutions,
• profiter de l’usage et de la jouissance des parties privatives.