Calculer la valeur vénale de votre bien immobilier

Le prix d’un bien immobilier reste très aléatoire. Il peut monter d’un jour à l’autre et chuter d’un coup, sans raison apparente. Lors d’un achat, d’une vente ou d’une succession, il est nécessaire de connaître la valeur exacte d’un bien immobilier. Effectivement, la valeur vénale ne peut pas être estimée à l’œil. Il faut respecter plusieurs critères bien définis.

La valeur vénale d’un bien immobilier, c’est quoi ?

Dans le plan comptable général, la valeur vénale représente le prix approximatif d’un bien immobilier. Elle est soumise aux conditions du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande. Elle peut donc être utilisée dans toutes les transactions immobilières et même en fiscalité.

Ainsi, la valeur vénale n’est pas calculée en fonction d’une formule précise, car elle dépend de plusieurs paramètres au moment de l’estimation. Il peut s’agir de l’emplacement du bien, de sa surface, de son état, des travaux à effectuer et, dans le cadre d’une copropriété, de ses charges en suspens et à venir.

Le document d’expertise de la valeur vénale doit comporter :

• un élément descriptif, administratif et technique du bien,
• des éléments quantitatifs,
• des éléments qualitatifs sur la construction, l’emplacement, l’orientation et le confort.

En tant que propriétaire, il vous est totalement possible de déterminer vous-même la valeur vénale de votre bien immobilier. Vous pouvez aussi trouver des spécialistes comme Expert Immobilier pour effectuer cette tâche à votre place. Ils pourront vous accompagner pour les expertises, les diagnostics ou encore pour une estimation immobilière.

Comment estimer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La détermination de la valeur vénale ne fait pas l’objet d’une définition légale. Les experts sont libres de choisir leurs méthodes d’évaluation. D’ailleurs, parfois, les méthodes proposées peuvent être inadaptées, surtout lorsqu’il s’agit de biens atypiques et/ou monovalents.

Déterminer la valeur vénale par une comparaison directe

Cette méthode reste la plus courante lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Elle a surtout l’avantage d’être très facile à réaliser, puisqu’il suffit de se procurer les références de prix suivant les récentes ventes réalisées sur le même type de bien et dans la même zone. Ces références vous permettent de tirer une valeur moyenne du mètre carré.

La loi impose à l’administration fiscale de contribuer à la transparence des marchés fonciers et immobiliers. Elle se voit donc dans l’obligation de mettre à la disposition du public les éléments d’informations dont elle dispose sur les valeurs déclarées lors des mutations. Ces informations sont offertes sous forme électronique et concernent essentiellement les mutations à titre onéreux des cinq dernières années.

Déterminer la valeur vénale par l’évaluation du revenu ou selon la valeur antérieure

Cette méthode part du principe que la valeur d’un bien dépend généralement des revenus engendrés. Elle repose donc sur les données habituellement utilisées par les investisseurs. Déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier par l’évaluation du revenu revient à calculer le rapport entre le montant annuel du loyer et la valeur de l’immeuble. Le résultat obtenu va vous permettre de déterminer le nombre d’années indispensables pour égaliser les revenus locatifs et le montant initial de l’investissement.

Ainsi, la détermination de la valeur vénale par capitalisation est possible avec l’application d’un coefficient de capitalisation. Toutefois, ce calcul ne peut être réalisé qu’avec la corrélation entre le revenu du bien immobilier et sa valeur marchande. C’est la raison pour laquelle on a généralement recours à cette technique lorsque les biens sont sous gestion locative.

L’estimation d’après la valeur antérieure, quant à elle, s’applique surtout aux biens récents. Elle prend en considération la valeur attribuée au bien lors de sa dernière mutation ou d’un ancien acte juridique.

La détermination par les coûts

Cette méthode s’applique surtout pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier après un sinistre. Elle permet de déterminer le montant de l’indemnisation perçue par le propriétaire. Ce calcul prend en compte le prix de reconstruction à neuf. Mais on y déduit certains abattements pour que la valeur soit égale à la valeur du bien au moment du sinistre. En additionnant cette dernière avec le prix du terrain, on obtient la valeur vénale.

Dans quel cas estimer la valeur vénale de son bien immobilier ?

Connaître la valeur vénale d’un bien est indispensable surtout lorsque vous souhaitez demander une indemnisation après un sinistre.

Elle peut également être utilisée dans le domaine fiscal pour évaluer le patrimoine du contribuable. En effet, la valeur vénale permet d’éviter les sous-évaluations lors de la déclaration. D’ailleurs, en cas de litige, l’administration peut utiliser les différentes méthodes de calcul pour invalider l’estimation du contribuable.

On peut aussi se servir de la valeur vénale dans le cadre d’une négociation immobilière. Tout simplement, elle permet de vendre ou de mettre rapidement en location un bien immobilier.

Comment obtenir la valeur vénale de son bien immobilier ?

L’estimation de la valeur vénale peut être faite par le propriétaire lui-même ou par un professionnel. Cependant, déterminer la valeur de son bien par soi-même représente un risque, surtout si ce dernier est sous-évalué et si elle est utilisée dans le domaine fiscal.

Faire une estimation soi-même

Pour ne pas vous tromper, vous pouvez récolter des informations auprès d’une agence immobilière ou consulter les statistiques des notaires locaux. Cela va vous permettre de connaître les prix pratiqués dans votre zone géographique.

Pour déterminer la valeur vénale de votre bien, vous devez comparer les chiffres obtenus et le prix de vente de votre immeuble. Certaines informations sont affichées sur les annonces de ventes de logements, facilitant ainsi votre tâche.

Faire appel à un professionnel de l’immobilier

Pour être sûr d’obtenir la bonne valeur vénale, il est fortement recommandé de recourir aux services d’un professionnel. Sa mission première ? Expertiser votre bien. Faire des recherches par vous-mêmes peut prendre du temps et obtenir les informations nécessaires est souvent complexe.

Mais avec un professionnel, vous pouvez vous affranchir de toutes ces démarches. Puis, il connaît déjà le coût du marché et maîtrise tous les rouages pour obtenir certaines informations. Autrement dit, il est parfaitement capable de vous donner une valeur vénale exacte, sans risque de surévaluation ou de sous-évaluation.