Comment financer un projet immobilier ?
„Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse." Théodore Roosevelt
L'offre de prêt pour financer son projet immobilier
Ce document doit vous être adressé par l'organisme de prêt. Il contient : les identités, la nature, l'objet et le montant du prêt immobilier, la date de mise à disposition des fonds, le taux (TEG), les assurances, conditions de transfert et éventuellement les indemnités de remboursement anticipé. Ces conditions sont valables 30 jours, vous devrez conserver l'offre au moins 10 jours avant de la retourner.
Les frais de dossiers
Ils sont couramment réclamés par les organismes financiers en rémunération des frais de traitement de la demande de crédit. Leur montant varie d'une banque à l'autre et en fonction du capital emprunté. De nombreuses banques ne réclament pas de frais de dossier, alors comparez !
Les différents taux pour votre crédit immobilier
Le Taux Effectif Global
L'annonce du Taux Effectif Global (TEG) est obligatoire. C'est la seule référence qui permette de comparer les taux réels pratiqués par différentes banques. Il comprend tous les éléments influant sur le prêt : taux de base, frais de dossier et assurances. La banque devra vous annoncer le Taux Effectif Global et vous pourrez comparer le coût du crédit par tranche de 1538€ empruntés.
Les prêts à taux fixe
Le montant des mensualités reste fixe en fonction de la somme empruntée et de la durée du crédit. Avantage : il est simple et sécurisant.
Les prêts à taux variables
Le taux varie une ou plusieurs fois par an en fonction d'un taux de référence, en général le TIOP (Taux Interbancaire Offert à Paris). Ces prêts peuvent être :
- capés : ils comportent un butoir à la hausse qui limite les risques de trop forte augmentation ;
- non capés : ils varient en fonction de l'indice mais les hausses sont souvent atténuées par un rallongement de la durée.
Les taux modulables
Le prêt modulable vous permet de changer le montant de vos remboursements en cours de route. La durée du prêt sera alors modifiée.
Les prêts pouvant servir d'apport personnel
Le prêt épargne logement
A quoi sert-il ?
Le prêt épargne logement peut financer l'achat ou la construction d'une résidence principale neuve ou ancienne, l'achat d'une résidence secondaire neuve, et des travaux dans une résidence principale ou secondaire. Les travaux peuvent entraîner une modification de la surface habitable du logement, viser à améliorer l'équipement du logement ou économiser l'énergie. Les travaux de menu entretien sont exclus.
Comment fonctionne-t-il ?
Le prêt épargne logement permet de constituer un apport personnel tout en bénéficiant d'un prêt à taux avantageux après une durée minimale d'épargne qui varie selon le régime choisi. Compte ou Plan Epargne Logement (CEL / PEL) , il est possible de bénéficier d'un prêt qui dépendra des sommes épargnées. Les sommes versées sur un compte ou un plan épargne logement rapportent des intérêts exonérés d'impôt. (L'opération s'effectue en deux phases).
A qui est-il destiné ?
Chacun des membres d'une famille, parents et enfants, même mineurs, peut être titulaire d'un compte ou d'un plan épargne logement. Toute personne peut détenir à la fois un compte et un plan. La cession de droits à prêt est possible : elle consiste pour le titulaire d'un compte épargne logement, à utiliser les intérêts acquis par une autre personne à partir d'un autre compte, afin d'accroître ses droits à prêt.
Le compte (CEL)
L'épargne
Un versement de 300€ minimum au départ puis de 77€ minimum par an pendant 18 mois. Le montant maximum de l'épargne est de 15.380 €. Les fonds versés sur un compte d'épargne logement sont disponibles à tout moment mais un montant de 300€ doit rester en permanence sur le compte.
Le prêt
Le montant du prêt est fonction de l'épargne constituée et de la durée du prêt. Compte-tenu du montant maximum de prêt accordé (23.000 €) le compte épargne logement est plus adapté au financement de travaux ou de grosses réparations
Le plan
L'épargne
Le plan est constitué d'un versement minimum initial de 230 €, puis pendant 4 ans des versements minimums de 550€ par an. Le montant maximum de l'épargne est de 60.000 €. L'état verse une prime d'un montant maximum de 1.150 €. Les fonds versés sur un plan d'épargne logement seront bloqués jusqu'à l'échéance.
Le prêt
Le plan épargne logement peut aider à financer un projet immobilier important (achat - construction d'une maison). Le montant du prêt dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase épargne. La durée du prêt varie de 2 à 15 ans. En cas de cumul de compte et de plan détenus par le même titulaire, le montant maximum de prêt peut atteindre : 92.300 €.
Prêt à taux zéro plus
Il est accordé pour l'acquisition d'une résidence principale neuve (ou ancienne à condition d'acquérir un logement social ou de réaliser d'importants travaux de rénovation). Son montant varie en fonction de la taille de la famille, de la localisation du bien ainsi que de sa nature (neuf, ancien, BBC). Il doit être lié à un autre prêt et ses intérêts sont pris en charge par l'Etat. L'obtention de ce prêt est liée à un plafond de ressources calculé sur les revenus net imposables de l'année n-2 et variant selon la région (Ile de France ou Province). Il ne peut dépasser ni 20% du coût de l'opération. Le remboursement du prêt à taux zéro Plus est effectué par mensualités constantes et porte selon les revenus des ménages sur une ou deux périodes, la deuxième pouvant être différée après les remboursements des autres prêts. Ce prêt peut être obtenu auprès de tout établissement de crédit ayant signé une convention avec l'État.
Le prêt 1% logement
Vous pouvez demander un prêt 1% si vous êtes salarié ou retraité, sans être dirigeant d'une entreprise de plus de 10 salariés (l'entreprise doit disposer des fonds nécessaires). Pour en savoir plus, vous pouvez vous adresser : à votre comité d'entreprise ou au collecteur 1% auprès duquel vous empruntez.
Le prêt relais
La revente de votre ancien logement doit vous permettre de financer une partie de votre acquisition. La banque vous prête une partie du prix de votre bien à vendre ; vous rembourserez dès que vous l'aurez vendu. N'acceptez pas d'hypothèque sur ce prêt, les frais de main levée sont trop importants.
Les autres types de crédits immobiliers pour votre financement
Prêt conventionné
Il est accordé, sans conditions de ressources, pour l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur (ascendants, descendants ou conjoint). Le logement peut être loué TEMPORAIREMENT pendant 6 ans maximum si vous achetez ou faites construire en vue de votre retraite, de votre retour de l'étranger ou des DOM-TOM. Si vous passez une convention avec l'Etat, votre locataire a droit à l'APL.
Prêt Accession Sociale
Le PAS est proposé par de nombreuses banques aux personnes dont les revenus de l'année n-2 rentrent dans des plafonds fixés selon des zones géographiques. Son taux est librement fixé dans une fourchette réglementée. Il peut servir à financer au maximum 90 % d'un logement qui sera occupé à titre de résidence principale par l'emprunteur (ascendants, descendants ou conjoint). Il donne droit à APL.
Prêt Locatif Intermédiaire
Il est accordé par le Crédit Foncier ou le Comptoir Des Entrepreneurs et sert à financer jusqu'à 80% d'un logement neuf (ou ancien avec plus de 15 % de travaux). Il sera acquis dans un but locatif pour une durée de 6 ou 12 ans, le loyer sera plafonné selon la situation géographique et la taille du logement. Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond.
Prêt Locatif Aidé
Accordé par le Crédit Foncier, il est à taux fixe ou révisable. Il peut financer l'acquisition d'un logement neuf ou une transformation en habitation sur 25 à 30 ans. Il doit respecter des règles de prix plafond au m², de surface minimale et de ressources du locataire selon la situation géographique et la composition de la famille.
Les garanties financières
Les garanties sont de trois natures : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et la caution.
L'hypothèque
La banque pourra faire saisir votre logement si vous n'honorez pas vos remboursements. Son coût dépend du montant et de la nature du prêt. L'hypothèque ne s'éteint que 2 ans APRES la fin du prêt. Si vous revendez avant cette date vous devrez payer des frais de main levée.
Le privilège de prêteur de deniers
Le privilège de prêteur de denier (PPD) est moins coûteux et apporte les mêmes garanties au prêteur.
La caution
Personnelle ou mutuelle, la caution engage le signataire à se substituer à l'emprunteur défectueux.
Les assurances sur le crédit
Elles sont en général imposées par la banque mais peuvent être souscrites indépendamment.
Assurance Invalidité décès
En cas de décès ou d'invalidité, les remboursements du prêt seront suspendus. Leur souscription est en général liée à un questionnaire ou un examen de santé dont le résultat sera très important pour l'obtention du prêt. Le coût de cette assurance sera fonction du taux de couverture et du nombre de personnes assurées. L'assurance incapacité de travail sera souvent assortie d'une franchise.
Assurance Chômage
Les assurances "chômage" sont très restrictives et n'acceptent de couvrir que les salariés en contrat à durée indéterminée et ayant de l'ancienneté. Elles ne prennent effet qu'après un délai de carence de 6 mois à 1 an. Elles sont assorties d'une franchise et leur durée de couverture est limitée.
Le remboursement anticipé
La banque peut vous réclamer des pénalités dont le montant est plafonné par décret. Les modalités d'un remboursement anticipé doivent être prévues dans l'offre de prêt.
