Investissement en SCPI : quels indicateurs de performance en 2022 ?

L’association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) a annoncé l’instauration de nouvelles modalités de calcul des indicateurs de performance des SCPI, depuis le 1er janvier 2022. On assiste ainsi à la révision de certaines notions telles que les taux d’occupation financière, le taux de distribution des dividendes et de performance globale. Par ailleurs, l’association a ajouté des recommandations concernant le niveau d’endettement des SCPI et des frais supportés par les associés. Découvrez en détail l’évolution de ces indicateurs de performance pour 2022.

Mesurez le taux de rendement interne de la SCPI

Pour cette année, trois niveaux de lecture vont coexister dans le cadre de l’appréciation de la performance d’une SCPI (Société civile de placement immobilier). Il y a d’abord le TRI ou taux de rendement interne. Il s’agit d’un pourcentage désignant un taux qui est tel que la valeur actuelle nette d’un placement devient nulle, selon l’ASPIM.

Il convient de noter que le TRI n’est donc que la rentabilité moyenne de votre investissement, estimée sur une longue période. D’ailleurs, le document de l’association indique que ce taux est inclus dans le rapport annuel de gestion. Il doit être pris en compte sur plusieurs périodes qui correspondent à des multiples de 5. Le tout doit être calculé selon la durée d’existence de la SCPI.

Vous pouvez ainsi envisager d’investir en SCPI, il peut être judicieux de contacter un expert en investissement immobilier qui vous aidera à mesurer votre TRI. En effet, le taux de rendement interne demeure un indicateur de référence dans le secteur.

Évaluez le taux de distribution

En ce qui concerne l’analyse annuelle de la performance, il existe deux nouveaux indicateurs mis en place. On ne parle donc plus du taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM, qui était souvent source d’incompréhension pour le grand public. Depuis le 1er janvier 2022, il a été remplacé par un terme plus explicite : le taux de distribution. Le calcul est simple puisqu’il est basé sur le rapport entre le dividende brut versé en année n et le coût de souscription au 1er janvier de l’année n, dans le cas d’une SCPI à capital variable. S’il s’agit d’une société à capital fixe, alors le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1 sera le dénominateur.

Pour précision, les acomptes exceptionnels et quotes-parts de plus-values distribuées sont pris en compte dans le dividende brut.

Ainsi, le taux de distribution connaît une évolution par rapport à son prédécesseur, le TDVM. Celui-ci comparait en réalité le dividende de la valeur moyenne de la part sur un an. À titre d’exemple, pour une part d’une valeur de 1000 euros au 1er janvier estimée à 1050 euros le 1er juillet de la même année, avec un dividende de 50 euros, le TDVM s’élevait à 50 / ((1000 +1050) / 2). Il était donc de 4,88 %. Concernant la formule du taux de distribution, le résultat sera de 50/1000 soit 50 %.

Toutefois, certains professionnels du marché ne sont pas d’accord avec cette évolution. En effet, ils estiment qu’une société dont le prix de part augmente en cours d’année ne verra pas son taux de distribution baisser. Par conséquent, ils estiment que l’ancienne méthode de calcul était plus adaptée pour refléter la performance. De plus, cette formule simplifiée n’est pas la seule progression, car la définition du taux de distribution fait allusion au dividende brut, avant le prélèvement libératoire et autre fiscalité que paie le fonds pour le compte de l’associé.

Il convient de souligner que cette acceptation met un terme définitif au débat lié à la communication des rendements des SCPI. L’indicateur doit désormais mentionner la part de pourcentage des revenus non récurrents dans toute la distribution intervenue au cours de l’année n. Ainsi, le souscripteur sera informé sur les sources des revenus perçus.

Quel est le rendement global immobilier ?

On assiste aussi à l’apparition d’un nouvel indicateur de performance qui est le rendement global immobilier. Il s’agit d’un outil qui sert à la traduction de la performance globale des organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Il prend en considération le taux de distribution de l’année n, ainsi que la variation du prix de part en année n. De ce fait, avec un taux de distribution de 4,5 % et un accroissement du prix de part de 1 %, le rendement global d’une SCPI atteindra 5,5 %.

A nouveau, il s’agit d’un calcul biaisé. En effet, le rendement global est ce qui retient la variation du prix de part. Or, le taux de distribution ne prend pas en compte ce critère. Cette incohérence aboutira à une remontée des rendements affichés en 2022.

Faites attention au taux d’occupation financier (TOF)

Le taux d’occupation financier ou TOF est un indicateur très pris en compte. Il permet de faire une estimation du potentiel locatif et sera désormais défini par la division des valeurs suivantes par le montant total des loyers facturables :

• le montant total des loyers,
• les indemnités d’occupation facturées,
• les indemnités compensatrices de loyers,
• les valeurs locatives de marché des autres locaux qui ne sont pas disponibles à la location.

Toutefois, cela est uniquement possible dans le cas où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait mise en location. Il fait mention de la quote-part due aux indemnités de compensation de loyers dans le TOF. À l’initiative de la société de gestion, il peut être fait mention de la quote-part de loyers qui ne sont pas recouvrés, en comparaison avec la valeur totale des loyers facturés au titre d’un exercice comptable.

Calculez les frais d’endettement de la SCPI

Il est fort probable que cette nouvelle communication des SCPI se manifeste par des performances nettement élevées en 2022. On peut aussi s’attendre à une harmonisation des données fournies. Il ne faut également pas oublier la présentation équilibrée des ratios d’endettement, de même que l’information sur les frais.

L’Aspim mentionne à cet effet qu’il incombe aux sociétés de gestion de présenter tous les frais que le souscripteur aura à supporter sur les supports commerciaux. Cela concerne notamment les cessions de parts, les frais de gestion, les frais de souscription, l’acquisition d’actifs, les frais de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux… À cela s’ajoute tout autre frais supplémentaire validé par l’assemblée générale.

Vous connaissez à présent les indicateurs de performance à prendre en compte dans les investissements SCPI en 2022. Pensez à vous faire entourer d’experts pour réussir votre projet.