Quels sont les avantages de la SCPI en assurance-vie ?

Les assureurs apprécient l'investissement pierre pour doper le rendement de leurs contrats multisupports tout en limitant les risques. Voici comment bien choisir des unités de compte adossées à des parts de SCPI.

Face à l'inexorable baisse des rendements des fonds en euros (entre 2,50% et 3% pour la plupart), les assureurs dopent les performances de leurs contrats d'assurance-vie, avec de la " pierre papier". Pour cela, ils proposent des unités de compte adossées à des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), ce qui permet de profiter du rendement d'actifs tangibles : à savoir des immeubles. Comparés aux actifs financiers, comme des actions ou des fonds investis en valeurs mobilières, les parts de SCPI sont moins volatiles. "À la différence des fonds en euros ou des unités de compte adossées à des SICAV ou des FCP, les SCPI forment une classe d'actifs totalement décorrélée des marchés financiers, ce qui procure une certaine sécurité aux associés détenant des parts en direct ou aux souscripteurs de contrats d'assurance-vie comportant des SCPI en unités de compte", explique Jean-Marc Peter, directeur général de la société de gestion de SCPI Sofidy. Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir partage ce point de vue : "L 'immobilier constitue une classe d'actifs pertinente à privilégier pour une perspective de rendement attractif d'un contrat d'assurance-vie".

Rendement autour de 5%

En cette période de taux d'intérêt bas, les SCPI présentent l'avantage de dégager un rendement fort honorable. Alors qu'il sera connu dans quelques semaines, le taux de distribution brut moyen de la " pierre papier " devrait tourner autour de 5% en 2014, contre 5,13% en 2013, selon les responsables des sociétés de gestion. C'est presque le double de ce que rapportent de nombreux fonds en euros dont l'actif se compose essentiellement d'obligations. Les SCPI constituent un bon compromis entre le rendement escompté et le risque encouru.

Si la pierre papier vient un peu au secours de l'assurance-vie, l'inverse est également vrai. " L'assurance-vie constitue un excellent moyen de gommer les défauts fiscaux de la détention des parts de SCPI en direct ", souligne Philippe Virgine, cofondateur et directeur général de Primaliance. Depuis un peu plus de deux ans, les CGP (conseils en gestion de patrimoine) constatent que de nombreux particuliers préfèrent céder leurs parts de SCPI détenues en direct pour reconstituer une allocation d'actifs similaire au sein d'un contrat d'assurance-vie.

Cette détention indirecte des parts des SCPI dans votre assurance-vie permet d'avoir une fiscalité plus avantageuse, notamment au regard des droits de succession. Par ailleurs, comme les SCPI fonctionnent sur le régime de la transparence fiscale, les revenus encaissés chaque trimestre suivront le régime d'imposition de l'assurance-vie. Toutefois, dans certains cas, détenir des SCPI dans une assurance-vie n'est pas conseillé : "La détention en direct de parts de SCPI est plus intéressante si l'on on est imposé dans une tranche marginale avec un taux ne dépassant pas 30% et surtout si l'on souhaite imputer des déficits fonciers ou encore financer la souscription des parts de SCPI par le biais d'un crédit ", commente Christian Cacciuttolo, Président de l'UNEP (Union nationale d'épargne et de prévoyance).

Quel est le prix d'acquisition des parts de SCPI ?

Faire le choix de ces unités de compte via l'assurance-vie nécessite de s'interroger sur les modalités d'investissement et de sortie dans les SCPI. À ce stade, un peu de pédagogie s'impose pour comprendre des notions comme le prix de souscription ou la valeur de réalisation. Les assureurs utilisent deux approches. La plus courante consiste à valoriser dans le contrat les SCPI (à capital fixe ou variable) à leur valeur de réalisation (prix de marché à l'entrée et à la sortie). Le prix de souscription subit alors une décote en moyenne de l'ordre de 2,5% par rapport à un investissement en direct. La raison est simple : la société de gestion des SCPI rétrocède à l'assureur les frais d'entrée variant généralement entre 4 et 5%. Selon sa stratégie, l'assureur partage une partie de ces frais constituant sa marge, avec l'assuré. D'où le constat de Christian Cacciuttolo, président de l'UNEP : " Les bons contrats sont ceux grâce auxquels l'assuré souscrit les SCPI à une valeur de la part ne dépassant pas 97,5% du prix de souscription". Comme l'assuré " achète " la SCPI avec une certaine décote, il acquiert, pour un même montant d'investissement, plus de parts dans l'enveloppe de l'assurance-vie qu'en direct. D'autres contrats (ne concernant que les SCPI à capital variable), retiennent la valeur de retrait comme valeur de l'unité de compte des SCPI à l'entrée et à la sortie, alors que le montant payé par l'assuré est proche du prix de souscription. Explication : dans ce cas de figure, l'assureur qui prend à sa charge les commissions de souscription, facture à l'assuré des frais d'entrée.

Le prix de la liquidité

Les SCPI dans l'assurance-vie sont assorties d'une plus grande liquidité que celles détenues en direct : la compagnie d'assurances garantit à l'assuré la liquidité des parts de SCPI. Tandis que, dans le cadre de la détention en direct, l'associé doit patienter sur le marché secondaire pour trouver un nouvel acheteur de ses parts. Cette liquidité assurée par le contrat entraîne un coût financé par une distribution plus ou moins généreuse des revenus des parts (les loyers encaissés par les SCPI qui produisent leur rendement). " Dans les conditions générales du contrat d'assurance-vie, l'épargnant doit vérifier le taux de distribution. Selon les compagnies, il varie entre 85 et 100% des revenus. Lorsque l'assureur ne crédite au client que 85% des revenus de la SCPI, le coût de la liquidité représente 15% desdits revenus. Autre point à surveiller : la date de distribution de ces revenus. Une compagnie peut, par exemple, les percevoir en juin et ne les reverser qu'un ou deux mois plus tard, aux assurés", poursuit Christian Cacciuttolo.

Achat de parts limité

De concert avec les sociétés de gestion, les compagnies d'assurances peuvent limiter les versements sur les unités de compte en SCPI comme l'illustre notre tableau. Le but est d'éviter que la compagnie d'assurances devienne un associé de poids dans une SCPI et qu'une situation de blocage survienne, en cas de rachats massifs de la part des assurés. C'est là encore, une prudence nécessaire pour garantir la liquidité des parts de SCPI .

Produits de niche, les contrats d'assurance-vie comportant des SCPI comme unités de compte facilitent la diversification des investissements. Encore faut-il veiller à la composition sectorielle et géographique des SCPI retenues comme unités de compte.

" En fonction des objectifs du souscripteur, nous allons définir une allocation d'actifs dans son contrat d'assurance-vie. Pour un quadra disposant de 100 000 euros, recherchant une gestion diversifiée et équilibrée, nous aurons tendance à préconiser la répartition suivante : 35% sur le fonds en euros, 45% sur des unités de compte adossées à des SCPI classiques investies en immobilier d'entreprise et 20% sur des SCPI spécialisées dans la santé, l'hôtellerie ou encore l'investissement en zone Euro ", recommande Philippe Vergine à la tête de Primaliance. Faute de pouvoir trouver des immeubles de qualité, des sociétés de gestion peuvent limiter leur collecte d'épargne. Bref, la distribution des SCPI peut s'effectuer au compte-gouttes pour une clientèle sélectionnée. Pour souscrire ce type de contrats d'assurance-vie, mieux vaut s'adresser aux conseils en gestion de patrimoine et à des distributeurs en ligne comme notamment Primaliance, Fortunéo et mes-placements.fr. Visant un public relativement averti, ces contrats ne sont pas encore accessibles dans les banques de détail.

Des SCPI dans les fonds en euros

Une autre solution pour doper le rendement de son contrat grâce à l'immobilier consiste à choisir des fonds en euros dont le portefeuille est massivement placé en pierre-papier. Ainsi, par exemple, le fonds en euros Sécurité Pierre Euro du contrat Sérénipierre est investi à 89,3% en immobilier tertiaire : bureaux et commerces via des supports immobiliers collectifs (OPCI et SCPI). Au titre de 2014, il affiche une performance de 4,05%. Stratégie similaire du fonds Euro Pierre Plus, accessible dans le contrat Diade Évolution de CD Partenaires. " Avec un fonds en euros investi partiellement en SCPI, le capital est garanti et le souscripteur dispose de son épargne sans contrainte. Avec des unités de compte adossées à des SCPI, le souscripteur encaisse indirectement les loyers et son épargne peut enregistrer des plus-values ou des moins-values en fonction de la valorisation du sous-jacent ", explique Philippe Vergine, directeur général de Primaliance.