Le concept de capacité d’emprunt immobilier : tout ce qu’il vous faut savoir !
Avez-vous un projet immobilier dans lequel vous comptez investir prochainement ? Si vous envisagez de financer le projet par l’intermédiaire d’un prêt immobilier, vous devez absolument vous assurer de son adéquation avec votre capacité d’emprunt. Cela vous permet d’évaluer votre aptitude à rembourser le prêt et à prendre les décisions adéquates.
La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est ?
La capacité d’emprunt est un concept qui désigne la possibilité pour un investisseur ou un particulier de réserver un pourcentage donné de ses revenus mensuels pour rembourser le crédit contracté. Il s’agit d’une donnée qui permet de savoir si l’emprunteur est capable de rembourser sa dette dans les délais et dans la totalité. Lorsqu’il est question d’un particulier (un ménage par exemple), on parle de capacité d’emprunt, mais de solvabilité pour une entreprise. Il faut toutefois noter que les deux termes se rejoignent. Est considéré comme membre d’un ménage toute personne qui emprunte ou qui co-emprunte sur un projet d’acquisition immobilière.
Par ailleurs, votre capacité d’emprunt doit être en adéquation avec la somme qu’il est possible d’obtenir auprès de votre banque pour financer l’investissement immobilier. Les banques ou institutions tiennent compte de ce critère pour décider s’il est possible ou non de vous octroyer un prêt. Le calcul de cette aptitude à l’emprunt répond à deux principales variables que sont votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Vous pouvez facilement évaluer votre capacité d’emprunt avec hellopret.fr afin d’être mieux informé sur votre situation vis à vis d’une éventuelle demande de prêt.
Capacité d’emprunt : les caractéristiques
La capacité d’emprunt est un indicateur de santé financière dont le calcul suit des règles assez simples. La plupart des banques imposent un seuil de capacité d’emprunt de 33 % afin de garantir la solvabilité de l’emprunteur. L’influence de cette limite varie selon que vos revenus soient moyens ou élevés. C’est surtout pour cette raison que les banques évaluent le reste à vivre pour être certaines d’être remboursées et pour éviter un arrêt inattendu des paiements.
En réalité, le reste à vivre désigne le montant qu’il vous reste pour assurer vos dépenses quotidiennes une fois que vous payez la mensualité du prêt immobilier, vos prêts de consommation, vos impôts, etc.
Quelques astuces pour mieux appréhender le calcul de la capacité d’emprunt
Pour mieux cerner le calcul de votre capacité d’emprunt, il est recommandé de faire l’inventaire de votre état financier. Il va falloir tenir compte de vos revenus, de vos dettes actuelles, du solde de votre compte bancaire et de bien d’autres paramètres.
L’évaluation de l’état financier
Dans un premier temps, vous devez inventorier tous vos revenus. Ces montants concernent votre salaire, vos rentes locatives, vos dividendes, etc. Sur une feuille ou sur votre ordinateur, dressez la liste de votre patrimoine financier et évaluez-la. Prendre une telle précaution va vous permettre de fixer un montant raisonnable et précis pour votre investissement immobilier.
Ensuite, vous devrez également faire l’inventaire de vos charges financières du moment. Ces charges englobent le montant de vos emprunts en cours (électricité, automobile, immobilier), vos dettes et vos crédits renouvelables.
Le choix de la bonne échéance
Avant de vous lancer dans une procédure d’emprunt immobilier, soyez certain que c’est le moment opportun pour souscrire à un crédit immobilier et prenez en compte le coût des travaux qu’il faudra éventuellement effectuer. Deux cas peuvent se présenter. Soit votre situation financière est satisfaisante, soit elle ne l’est pas. Vous devez vous baser sur l’inventaire effectué plus tôt afin de prendre la meilleure décision. Au besoin, ayez recours à un expert immobilier et financier afin d’éviter des situations inconfortables. Le professionnel est bien placé pour vous aider à évaluer tous les paramètres externes et internes du projet immobilier.
Faire un tableau mensuel de vos entrées et sorties
Créez un tableau personnalisé qui fournit les informations sur votre comptabilité personnelle : vos dépenses et crédits en cours, vos habitudes de consommation, vos charges, etc. Vous pourrez ajouter plus tard ce document à votre dossier de demande de crédit afin de faire preuve de crédibilité auprès de votre banque.
Éléments de la liste des frais et charges
- loyers,
- factures d’eau et d’électricité,
- approvisionnement mensuel en denrées alimentaires,
- dépenses journalières,
- fourniture en gaz,
- scolarité des enfants,
- autres dépenses.
Éléments de la liste de revenus
- les salaires,
- les revenus fonciers,
- les aides sociales,
- les allocations,
- les dividendes, etc.
Éléments à omettre
Il est plus prudent de ne pas insérer les revenus variables dans vos listes.
- les frais de déplacement remboursés,
- les primes exceptionnelles aléatoires,
- les éventuels bonus pour actionnaires,
- les heures supplémentaires payées, etc.
Les différents modes d’emprunt qui existent
L’emprunt à court terme
Cette option est connue pour être la plus stable en termes de conjectures. Elle vous permet d’amortir l’emprunt et de solder la principale dette aussi rapidement que possible. L’idée est de réduire les risques d’arrêt ou de défaut de paiement. L’emprunt à court terme est non seulement avantageux pour vous, mais aussi pour la banque, qui pourra récupérer son capital en cas de contentieux en saisissant le bien immobilier acquis ou en vous obligeant à le revendre.
L’emprunt à long terme
Cette alternative vous permet d’avoir une large marge de temps pour rembourser le prêt et pour faire une très bonne affaire immobilière. Il faut toutefois noter que sur le long terme, le coût de l’emprunt reste élevé.
Les précautions prises par la banque
Par précaution, les banques demanderont à jeter un coup d’œil sur tous vos relevés bancaires, vos fiches de paies, etc. Cette mesure leur permet de déterminer si vous êtes fiable ou pas, en vérifiant si vous avez l’habitude de faire des économies ou d’être à découvert. Une fois cette étape passée, la banque examinera votre capacité d’emprunt pour prendre une décision finale.
La pertinence de votre projet immobilier et de votre business plan jouent également un rôle important.
Quelle alternative en cas de capacité d’emprunt saturée ?
Une capacité d’emprunt saturée signifie que vous avez plus de sorties que d’entrées d’argent. La meilleure chose à faire dans ce cas est d’abord de rembourser tous vos crédits pour ne pas être surendetté. Il est également possible de recourir à un regroupement de crédit afin de réduire votre taux d’endettement mensuel. Vous aurez ainsi un peu plus d’argent pour faire face à vos dépenses quotidiennes.
