La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) consiste à acquérir une maison ou un appartement en future construction. Un contrat garantit l’achèvement du programme auquel l’acheteur s’engage à acquérir un logement.
Ce type de vente est encadré par la loi pour protéger le futur acheteur, qui paie au fur et à mesure que les travaux avancent. On parle également d’achat sur plan, car l’acquéreur s’engage à acheter en n’ayant à sa disposition que des plans ou maquettes 3D de son futur bien immobilier. La vente en VEFA présente divers avantages, comme des frais de notaire réduits. Vous souhaitez acquérir votre logement via ce mode d’achat, mais vous souhaitez au préalable comprendre son fonctionnement ? Nous avons regroupé pour vous les étapes essentielles.
Avant de réserver un bien, il vous faudra définir en détail votre projet immobilier. Vous souhaitez une maison ou un appartement ? Quel est votre budget ? Mais aussi, quels sont vos critères de sélection, quant à l’emplacement, le nombre de pièces, la présence d’un jardin, ou d’une piscine, etc. ? Il faudra également savoir vos impératifs de livraison. N’hésitez pas à obtenir plus d’informations sur les achats en VEFA avant de vous lancer.
Une fois que vous aurez trouvé le bien de vos rêves, qui répond à vos critères, vous pourrez passer à l’étape de réservation. Vous aurez pour cela à signer un contrat de réservation. Le promoteur immobilier vous réservera le bien en échange d’un acompte qui ne dépasse pas les 5 % du montant du logement.
Pour que ce contrat soit valide, il doit respecter plusieurs critères. Il doit notamment décrire avec précision le futur bien, ainsi que son prix, la date de livraison, la date de la signature de l’acte authentique chez le notaire, etc.
En tant qu’acheteur, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter, sans besoin de fournir d’explications, et pourrez récupérer votre premier dépôt.
N’hésitez pas à mettre dans le contrat des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt. Ainsi, vous pourrez vous rétracter si nécessaire en récupérant votre dépôt de garantie si la demande de prêt n’aboutit pas.
Le notaire doit vérifier tous les détails de la future vente immobilière. Une fois qu’il l’aurait fait, il vous enverra en lettre recommandée la version définitive de l’acte de vente authentique, et ce, un mois avant la signature. Cet acte notarié précisera également tous les détails de la vente : une description détaillée du bien, l’identité des signataires, le prix définitif, le délai de livraison, etc.
Dans le cadre d’un lotissement ou d’un immeuble, vous recevrez en même temps le règlement de copropriété et une date de rendez-vous chez le notaire, dans les 30 jours suivants.
À ce stade, il vous est encore possible de vous rétracter sans perdre la caution versée, notamment si les modalités de l’accord ont changé, avec une augmentation de plus de 5 % du prix de vente par exemple.
Si tout se passe comme prévu, vous signerez l’acte de vente, ainsi que le Règlement de Copropriété et l’Etat Descriptif de Division. Ces derniers définissent le fonctionnement de l’immeuble sur le plan pratique et juridique, ainsi que la répartition des appartements et des charges. Une fois l’acte de vente signé devant le notaire, vous serez officiellement propriétaire.
Vient ensuite l’étape du paiement. Il faut pour cela respecter un calendrier de paiement réglementé. En effet, les versements ne doivent pas dépasser un certain pourcentage du prix de vente au fur et à mesure que les travaux avancent.
Vous aurez par exemple à payer 30 % au moment du début des travaux. Pour d’autres promoteurs, vous aurez à payer 35 % à l’achèvement des fondations, ou encore 70 % quand le bâtiment est hors d’eau et hors d’air. Dans tous les cas, un solde de 5 % doit être laissé pour être payé au moment de la livraison.
Les paiements peuvent par exemple se dérouler comme suit :
Le maître d’ouvrage vous adressera des appels de fonds successivement, conformément à la réglementation. Ces derniers s’accompagnent de justificatifs du bon déroulement des travaux.
Après la signature de l’acte authentique de vente, vous êtes invité par le maître d’ouvrage à venir personnaliser l’intérieur de votre bien : revêtements de sols et de murs, meuble vasque, etc.
Vous pouvez également émettre vos demandes si vous en avez afin de personnaliser davantage le bien. Il se peut par exemple que vous souhaitiez une cuisine ouverte au lieu d’une cuisine fermée, modifier une cloison, ou encore ajouter des prises pour plus de praticité.
Pour vous simplifier la vie, le promoteur peut préparer une liste des choix possibles, ainsi que leurs tarifs, au moment de la signature du contrat de réservation. D’ici la date butoir, vous pouvez ainsi adresser vos demandes au responsable.
Il s’agit de la première visite du futur logement. Elle a généralement lieu après la mise hors d’eau, assurant l’étanchéité du bâtiment, et la mise hors d’air, correspondant à la pose des menuiseries. Cette visite n’est pas obligatoire, mais elle est organisée dans l’objectif de vous permettre de vous projeter dans votre futur logement.
Vous pouvez demander à un professionnel de vous accompagner durant la visite, comme votre cuisiniste par exemple. Ce dernier pourra alors prendre les mesures pour concevoir votre future cuisine.
Cette seconde visite a généralement lieu à un mois avant la remise de clés. A ce stade, le logement n’est pas terminé, mais la plomberie, l’électricité et la peinture sont déjà réalisées. Cette visite n’est pas obligatoire, mais elle est en général systématiquement organisée par les promoteurs pour vous permettre de voir votre logement au stade des finitions.
Ainsi, vous pouvez émettre vos éventuelles demandes de rectifications si nécessaire avant la livraison.
La livraison du bien est un moment essentiel de la vente. Elle se fait en contrepartie du dernier appel de fonds de 5 %. À cette étape, il vous faudra vérifier les éventuelles malfaçons et autres défauts possibles.
Il faudra tout passer en revue : la taille des pièces, du garage, des espaces extérieurs, les matériaux utilisés, les équipements choisis… Tout doit correspondre à ce qui était convenu. Il faut également s’assurer du bon fonctionnement des différents équipements installés : VMC, prises électriques, ouverture des portes, fenêtres, garage et portail, chauffage, lumière, etc.
Si quelque chose cloche, il faudra émettre des réserves auprès du promoteur. Grâce aux garanties qui accompagnent votre bien, ce dernier sera dans l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires et de rendre le logement conforme à ce qui était convenu dans le contrat.
Un état des lieux contradictoires et un procès-verbal de livraison sont établis et signés au moment de la livraison. Vous pourrez emménager dans votre nouveau logement.
Certains promoteurs vous accompagnent même après la vente grâce à un service dédié. Ce dernier a pour objectif de faciliter la prise en charge et l’écoute des clients après la livraison. En matière de garanties, vous disposez notamment de la garantie parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale, assurant votre achat en VEFA.